皮毛之見

(論圖則與業權之關係)

 

緒論

          古語有云皮之不存,毛將焉附。這譬喻用之於圖則與業權的關係,應屬恰當。一切地權,當與實地有關,而表達實地的形狀大小,非用圖則不可,其他一切媒介,都難以替代。

不同媒介的功能

          圖則是傳達訊息媒介之一。不同的媒介有不同的功能,適用於表達不同的事物。要說明這道理,且看幾個例子:-

  (一)                琵琶行描寫奏琴的一段,

  (二)                公孫大娘舞劍的文字,

  (三)                麗人行描寫美態。

這些詩人的生花妙筆,功力深厚,描寫技巧一流,但仍然代替不了音樂,動畫和實物。文字絕非可以表達一切,量化一切。試想考車牌只靠筆試,選美純用文字描寫,結果會是怎樣?同樣理由,以文字描寫地界,總是難以準確。

 

文字的功能

          地權的紀錄,自始以文字為主。只因文字的書寫,抄錄等發展,較圖則為早。書寫文字,不靠準確量度、字形大小、排放位置,原作轉抄,字體型號等都不影響文字的內容意義。圖則便很不同,須要懂得量度實物,化為尺寸,才可以畫成圖則。圖中線條長短、位置距離、絕不能改動,否則內容便有不同。古時測繪技術不彰,不識製圖定界,故惟有以文字表達業權,是無奈之選,而非應有之道。

地權紀錄的例子

          中國早年的土地買賣文件,只有文字,不配圖則。實地情況,惟靠買賣相方認定,戚友鄉親助証。遇有糾紛,則訴之於父老,受騙不公的情況、多難避免。外國情況,雖略為先進,但仍以文字紀錄為主,圖則紀錄,仍是聊備一格。實地的範圍,還要依賴業主自重,不擅自拆建周界,保留原貌,作業權的根據。本港早期,市區的批地,盡有圖則,算是先進的紀錄,但佔全港九成面積的新界土地,圖則只是粗略的丈量約份圖,絕不完善。地界的糾紛,頗為常見。

文字和地權

          地權主要關鍵,當然在於周界。用文字來表達地界,肯定不易。但地權還包括很多其他項目,如業權分股、承繼、按揭等。另有通道權、水利權、租用權等。而各類權益,可能分時或定期生效。凡此種種,單用圖則表達,亦有不逮。文字描寫,仍是不可缺乏。要言之,文字和圖則是相附相乘,但圖則應處於主位。

重文字輕圖則的弊漏              

本港的地權紀錄,沿自契約紀錄原則,以文字為主。圖則不受重視,流弊叢生。不善之處,從近年註冊總署把它們的土地紀錄電腦化這措施中可見。是因土地的紀錄,很多本是A3紙幅的地界圖,上載尺寸,甚為清淅,是非常重要的紀錄。在電腦化過程中,此等尺寸,複印得不夠精細,且為了遷就A4的紙幅,縮小了比例才供應給客戶。這卻苦了我們測量師,付了查冊費用,卻得物無所用,往往要拿回影印本到註冊總署重新核對原圖,才能讀出原圖的內容,進行我們的工作。費時失事,成本倍加,自可想像。

另有一常見弊端,是早年地權紀錄,多用長度的紙張,現今電腦化,改為A4紙張,有些紙張末端的圖形數據,因而漏了複印。有一例子是某地段紀錄共含32行數據,現今電腦化的複製本,少了最後兩行。查契者本不得而知有漏失的數字,筆者經細心分釋•亦只敢存疑,問之於註冊總署。試行找回正本,卻獲覆謂正本經已銷毀,後來從地政署舊擋案翻查,幸好找到此紀錄副本,証實上文的理解,亦避過了一次出錯。

因忽視圖則關係,有些不合理的措施,每加之於測量繪圖方面。例如測量師為村民繪製屋位圖,以便地政署審批,必須以1/1000比例製成。即使圖上地段面積,小逾郵票,仍要密麻麻地劃線寫字其上。複雜的圖則,原圖本用

 

顏色表達,易看易明的,為要遷就黑白複印的措施,要在圖上,附加英文字母作代表,凡此種種,都是化妍為醜,是無可奈何之舉。

主從關係

這以文字為主,以圖則為副的規條,令地界圖則,發現失準之時,難以改善。按土地註冊條例,凡與業權有關的文件,可以註冊,若無關係的,則不受理。而註冊時,須由律師寫一備忘錄,簡述理由,作為主要紀錄文件,地界圖則,只被視作附件。若單為修正地界,以圖則為主件而註冊,則不會被接受。如此制度,導致早經存案的劣質圖則,未能為新製成的優質圖則取代。做成一項劣物驅逐良物的現象,是非常不合理的。

改善之道

          任何改善,主在於思想認識。地權的紀錄,必須認清圖則為最適當的媒介,文字只應作輔助作用。依此原則,我提議下列各項改善:-

  (一)                註冊總署應接受獨立的地界圖則為可註冊的文件。

  (二)                地界圖則的比例應按地段大小及測繪須要而訂定,不應因行政理由而規範。

  (三)                同上理由,圖則可視需要而選用不同大小的紙張。

  (四)                一切文字的地權說明應捨棄沿用的長篇累贅方式描寫,而改以行列式或表格式簡潔地表達。

對於已存於註冊總署的文件,文字的部份,且勿改動。但是圖則部份,應設特別小組,檢閱電腦版本的質素。若有面積尺寸蕪糊不清,即複對原圖,然後修正。如此改善,可能人ロ不菲,但若不造,則會引起地界問題,損失更大。且人們若對電腦版的圖則失郤信心,而永遠保留原圖作核對之用,亦非久計。總有一天,原圖不可再留,今日不徹底核對電腦圖則一次,則此電腦化之舉,實未竟全功。

結論

          以筆者皮毛膚淺之見,認為圖則好比皮膚,地權等如毛髮,若無前者作紀錄的媒介,則後者是無由表達清淅。目前本港的地界紀錄概念,總離不開以文字為主之意,引致圖則的紀錄散亂及複印質素欠缺檢審。我們身為測量師應挺身而出,指陳這些謬誤之處,督促改善,始不負我們專業的使命。

                    

                                                 

梁守肫

二千年十一月廿 八日

 

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