(樓宇面積面面觀之四)

矯枉慎防過正,詳圖始是良方

這話怎說呢?原來這牽涉到另一新問題-是為量度的精度和誤差問題。要說明此事,且舉一例。取一簡單的情形:有一千尺的樓宇,長方形,圖則尺寸為25.0尺乘40.0尺。因批盪、牆腳線、地板鑲嵌、電線鋪設等的影響,四週牆邊可能突出幾分,內籠面積因而微窄了少許。更因買家複核尺寸時,所用的皮尺未必標準,拉力又略大等等,所得的尺寸很可能是24.9尺乘39.9尺,或面積為993.5尺。是以較之於原則少了6.5尺。即使有更準繩的施工及更精確的複量,結果仍難免有些微的誤差。若使是長闊都少了0.02(相等於一粗火柴頭的大小),面積也可以少了1.3尺。這就是說任何設計的尺寸,經過施工,複測等程序,必有少許差誤。這些誤差,既非有意,亦不會影響任何稼私擺放或實用上的需求。但若不為人所了解,則必會引起爭拗。換句話說,樓宇面積的精確度,是很難達到平方尺這一標準的。

有常理的人,若覆核尺寸而得到上項舉例的幾尺相差時,應會接受此是正常的施工及量度的誤差,而不會無理取鬧地提出抗議。但設若此尺數面積是由立法所規範,必須標示於售樓說明書上,具法律效力的,後果則可能是另一回事。消費者若是執著此精度,動輒要求賠償,是否應視為合理呢?又或有人因某其他原因,意欲毀約,順勢借此一兩尺面積之差而踢契,又怎樣應付呢?總之,此後實會官司頻興,頌庭忙透,售樓者固會感受無辜的壓力,而樓宇買賣的暢順運作亦可能大有問題。

昔日售樓說明書的簡略兒嬉,讓售樓者得以欺蒙顧客,固是不該,應宜改善。但是矯枉之餘,亦要慎防過正。若只規範實用面積寫明至一平方尺,而不訂明其可接受的誤差程度,則亦可能是脫離現實,易招無謂的爭辯。

J恰當的造法,似乎還要從實用方面著眼。基本上不須著意標榜甚麼細微的面積。只要促使售樓者,必須公開一切有關尺寸和面積的資料,讓有意購買者得以參閱,自行量度計算,這樣對買賣雙方,都應屬公允。實行之法,應要指定售樓說明書上,載有主要的尺寸及面積。並讓有意購買某一樓宇者,可進一步查閱該擬購單位的詳圖。只要日後該樓宇確是依此圖則建成的,則此買賣雙方應無異議。

結論是昔日不盡不實的面積撰寫方法,必須更改,但要訂明實用面積至一平方英尺而不介定其可接受的誤差,亦非實際。主要改善之道,是開放詳細的設計圖,提供準確的尺寸面積資料給消費者,讓他自行推算任何尺寸和面積。明碼實價,才是公允。

 

梁守肫

16-02-2000

 

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